নামজারি আবেদন: অনলাইন ফি, কাগজ ও সম্পূর্ণ প্রক্রিয়া

জমি কেনা, ওয়ারিশসূত্রে পাওয়া বা হেবা-বিনিময়ের পর সেই জমি নিজের নামে রেকর্ড করাই নামজারি। অনলাইনে নামজারি আবেদন করতে সরকারি ফি লাগে মোট ১,১৭০ টাকা (কোর্ট ফি ২০ + নোটিশ জারি ৫০ + ডিসিআর ১,১০০)। আবেদন করতে হয় মিউটেশন পোর্টালে, এরপর যাচাই, শুনানি ও আদেশ শেষে সংশোধিত খতিয়ান পাওয়া যায়। নিচে ফি-এর ভাঙন, কাগজপত্রের তালিকা, আবেদনের ধাপ, শুনানির প্রস্তুতি এবং বাতিল হলে করণীয়—সব এক জায়গায় দেওয়া হলো।

এক নজরে নামজারি

বিষয়	তথ্য
নামজারি কী	মালিকানা বদলের পর খতিয়ানে নতুন মালিকের নাম ওঠানো (মিউটেশন)
কোথায় আবেদন	অনলাইনে মিউটেশন পোর্টালে; নিষ্পত্তি সংশ্লিষ্ট উপজেলা ভূমি অফিসে
সরকারি ফি	মোট ১,১৭০ টাকা (২০ + ৫০ + ১,১০০)
ফল	সংশোধিত খতিয়ান (অনলাইন রেকর্ড + ডিসিআর কপি)
সহায়তা	ভূমিসেবা হটলাইন ১৬১২২

সূচি

• কখন নামজারি করতে হয়
• সরকারি ফি-এর হিসাব
• কোন ক্ষেত্রে কী কাগজ লাগে
• অনলাইনে নামজারি আবেদনের ধাপ
• আবেদনের পর যা যা হয়
• শুনানির দিনের প্রস্তুতি
• আবেদন বাতিল হলে করণীয়
• BDLandPro দিয়ে আগাম প্রস্তুতি
• সতর্কতা: অতিরিক্ত টাকা দেবেন না
• প্রায়শই জিজ্ঞাসিত প্রশ্ন
• তথ্যসূত্র ও স্বচ্ছতা

কখন নামজারি করতে হয়

খতিয়ানে যার নাম আছে, সরকারি হিসাবে জমির মালিক তিনিই। দলিল হয়ে গেলেও খতিয়ান আগের মালিকের নামে থেকে গেলে খাজনা দেওয়া, বিক্রি বা ব্যাংক-কাজে জটিলতা হয়। তাই মালিকানা বদলের সঙ্গে সঙ্গেই নামজারি সেরে নেওয়া উচিত। সাধারণত এই অবস্থাগুলোতে নামজারি লাগে:

• জমি কিনে রেজিস্ট্রি করার পর।
• ওয়ারিশসূত্রে জমি পাওয়ার পর (বণ্টননামা থাকলে আরও সহজ)।
• হেবা, দান বা বিনিময় দলিলের পর।
• আদালতের ডিক্রি বা নিলামে জমি পাওয়ার পর।
• ভুল রেকর্ড সংশোধনের পর নতুন অবস্থা হালনাগাদ করতে।

জমি কেনার আগে কী কী যাচাই করবেন, তা জমি কেনার চেকলিস্টে ধাপে ধাপে বলা আছে—নামজারি তারই ১৫ নম্বর ধাপ।

সরকারি ফি-এর হিসাব

নামজারির ফি ভূমি তথ্য বাতায়নে প্রকাশিত নির্ধারিত ফি অনুযায়ী এই রকম:

খাত	টাকা	কখন দিতে হয়
আবেদনের কোর্ট ফি	২০	অনলাইন আবেদনের সময়
নোটিশ জারি ফি	৫০	অনলাইন আবেদনের সময়
ডিসিআর ফি	১,১০০	আদেশের পর, খতিয়ান নেওয়ার আগে
সর্বমোট	১,১৭০

আবেদনের সময় অনলাইন পেমেন্টে ৭০ টাকা (২০ + ৫০) পরিশোধ হয়। ডিসিআরের ১,১০০ টাকা দিতে হয় আদেশ পাওয়ার পর—আগে নয়। রিভিউ (পুনর্বিবেচনা) করতে হলে কোর্ট ফি + নোটিশ ৭০ টাকা এবং রিভিউ ডিসিআর ১,১০০ টাকা লাগে। এর বাইরে সরকারি খাতে আর কোনো ফি নেই।

কোন ক্ষেত্রে কী কাগজ লাগে

কাগজ হাতে নিয়ে প্রথম কাজ: সর্বশেষ জরিপ খতিয়ান কার নামে দেখুন। নামজারির মূল শর্ত হলো—সর্বশেষ জরিপ (বেশিরভাগ এলাকায় আরএস/বিএস) বা সর্বশেষ নামজারি খতিয়ানের মালিকের পর থেকে বর্তমান আবেদনকারী পর্যন্ত মালিকানার ধারাবাহিকতা ঠিক থাকা। অর্থাৎ রেকর্ডীয় মালিক থেকে আপনার পর্যন্ত প্রতিটি হাতের দলিল/সনদ শৃঙ্খল মিলতে হবে। এই শৃঙ্খল অনুযায়ী ক্ষেত্রভেদে কাগজ সাজান:

ক্ষেত্র	প্রয়োজনীয় কাগজ	মনে রাখুন
দাতা নিজেই সর্বশেষ খতিয়ানের মালিক	দাতার রেকর্ডীয়/নামজারি খতিয়ান গ্রহীতার দলিল গ্রহীতার জাতীয় পরিচয়পত্র ও ছবি	সবচেয়ে সরল কেস; দাগ-খতিয়ান হুবহু মিলতে হবে
দাতা খতিয়ান-মালিকের ওয়ারিশ	মৃত মালিকের খতিয়ান ওয়ারিশ সনদ গ্রহীতার দলিল গ্রহীতার জাতীয় পরিচয়পত্র ও ছবি	একজন ওয়ারিশ প্রত্যেক দাগে শুধু নিজ অংশই দিতে পারে
দাতা কিনেও নামজারি করেনি (বায়া শৃঙ্খল)	রেকর্ডীয় খতিয়ান এক বা একাধিক বায়া দলিল গ্রহীতার দলিল গ্রহীতার জাতীয় পরিচয়পত্র ও ছবি	রেকর্ডীয় মালিক থেকে ধারাবাহিক প্রতিটি হাত লাগবে
গ্রহীতা মারা গেছে, ওয়ারিশ আবেদন করবে	খতিয়ান + গ্রহীতার দলিল গ্রহীতার ওয়ারিশ সনদ আবেদনকারী ওয়ারিশদের জাতীয় পরিচয়পত্র ও ছবি	বণ্টননামা থাকলে সুবিধামত দাগে ভাগ নেওয়া যায়
গ্রহীতা নাবালক বা প্রবাসী	খতিয়ান + দলিল জন্ম নিবন্ধন প্রতিনিধির (নিকট আত্মীয়) জাতীয় পরিচয়পত্র গ্রহীতা ও প্রতিনিধির ছবি	পরিচয়পত্রধারী সহ-গ্রহীতা প্রতিনিধি হতে পারে
দাতা/গ্রহীতার নামে গরমিল	উপরের কাগজ + চেয়ারম্যান/মেয়রের দুই-নামের সনদ	ছোট বানান-পার্থক্যেও এই সনদ চাওয়া হয়

অনলাইন আবেদনে প্রতিটি কাগজের পরিষ্কার স্ক্যান আপলোড করতে হয়। ঝাপসা বা আধা-কাটা স্ক্যানে আবেদন আটকে যাওয়া খুব সাধারণ ঘটনা—আপলোডের আগে প্রতিটি ফাইল খুলে দেখে নিন।

খাজনার রসিদ প্রসঙ্গে: ফরমে জানতে চাওয়া হয় সর্বশেষ বাংলা সন পর্যন্ত ভূমি উন্নয়ন কর দেওয়া আছে কি না। হালসন পর্যন্ত দেওয়া থাকলে “হ্যাঁ” দিন। বকেয়া থাকলে “না” দিয়ে এগোন—শেষ যে সন পর্যন্ত পরিশোধ আছে, সেখান থেকে হিসাব করে বকেয়া পরিশোধ করে হালনাগাদ রসিদ নিয়ে নিন। অনলাইনে খাজনা দেওয়ার নিয়ম KeyToBasics-এর খাজনা গাইডে ধাপে ধাপে আছে।

অনলাইনে নামজারি আবেদনের ধাপ

ভূমি ব্যবস্থাপনা অটোমেশনের আওতায় মিউটেশন পোর্টালে ঘরে বসেই আবেদন করা যায়। ধারাটি মোটামুটি এই রকম:

1. পোর্টালে নিবন্ধন করে লগইন করুন (মোবাইল নম্বর ও জাতীয় পরিচয়পত্র লাগে)।
2. নতুন আবেদন ফরমে মৌজা, খতিয়ান নম্বর, দাগ নম্বর ও জমির পরিমাণ নির্ভুলভাবে লিখুন।
3. আবেদনের ধরন নির্বাচন করুন (ক্রয়/ওয়ারিশ/হেবা/আদালতের ডিক্রি ইত্যাদি)।
4. প্রয়োজনীয় কাগজপত্র স্ক্যান করে নির্ধারিত ঘরে আপলোড করুন।
5. অনলাইন পেমেন্টে আবেদন ফি ৭০ টাকা (কোর্ট ফি ২০ + নোটিশ ৫০) পরিশোধ করুন।
6. সাবমিট করে আবেদন নম্বরটি সংরক্ষণ করুন—এই নম্বর দিয়েই অগ্রগতি জানা যায়।
7. মোবাইলে আসা এসএমএস ও পোর্টালের ট্র্যাকিং থেকে অবস্থা অনুসরণ করুন।

ফরমে মালিকানা সূত্র নির্বাচন: গ্রহীতা কীভাবে মালিক হলেন, সেই অনুযায়ী সূত্র বাছুন—একাধিক সূত্র একসঙ্গে দেওয়া যায়। বায়া দলিলের ধরন না বাছলেও চলে।

• ক্রয় — কবলা/সাফ-কবলা দলিলে কেনা জমি।
• ওয়ারিশ — ওয়ারিশ সনদমূলে পাওয়া জমি।
• হেবা — হেবা/হেবা-বেল এওয়াজ দলিল।
• ডিক্রি — আদালতের রায়ে পাওয়া মালিকানা।
• নিলাম — নিলামে কেনা জমি বা প্লট।
• বন্দোবস্ত — খাসজমি বন্দোবস্ত দলিল।
• অধিগ্রহণ — অধিগ্রহণকৃত জমি।
• অন্যান্য — বণ্টননামা, উইল, অছিয়ত বা নিজ রেকর্ড থেকে নিজ নামে নামজারি।

ফরম পূরণে ৩টি সতর্কতা: সব নম্বর ইংরেজিতে টাইপ করুন (স্বয়ংক্রিয়ভাবে বাংলা হবে); দাগ হিসেবে সবসময় হাল/নতুন দাগ দিন—দলিলে সাবেক দাগ লেখা থাকলেও ফরমে দরকার নেই; দলিলের তারিখ মানে সম্পাদনের তারিখ, জাবেদা নকল তোলার তারিখ নয় (নকলের প্রথম পাতার নিচে-বামে ও ১৮ নম্বর ধারায় মূল তারিখ থাকে)। জাতীয় পরিচয়পত্র ১০ বা ১৭ সংখ্যায় দিন—ওটিপি যাচাই লাগতে পারে; নাম-মোবাইলের আগে-পিছে স্পেস রাখবেন না।

আবেদন নম্বর হারিয়ে ফেললে পরে খোঁজ নেওয়া কঠিন হয়। সাবমিটের পর প্রাপ্তি-স্বীকারটি ডাউনলোড করে আলাদা ফাইলে রেখে দিন। খসড়া করে রাখলে মনে রাখুন—খসড়া আবেদন সিস্টেমে ৭ দিন থাকে, এর মধ্যে সাবমিট করতে হয়।

আবেদনের পর যা যা হয়

• যাচাই: সংশ্লিষ্ট ইউনিয়ন ভূমি অফিস কাগজ ও রেকর্ড মিলিয়ে প্রতিবেদন দেয়।
• নোটিশ: সংশ্লিষ্ট পক্ষদের শুনানির জন্য নোটিশ দেওয়া হয়।
• শুনানি: সহকারী কমিশনার (ভূমি) পক্ষদের বক্তব্য ও কাগজ শোনেন।
• আদেশ: সন্তুষ্ট হলে নামজারির আদেশ হয়।
• ডিসিআর: আদেশের পর ১,১০০ টাকা পরিশোধ করে ডিসিআর সংগ্রহ করুন।
• রেকর্ড সংশোধন: খতিয়ানে নতুন মালিকের নাম ওঠে; সংশোধিত খতিয়ানের কপি পাওয়া যায়।

নিষ্পত্তির সময়সীমা সংশ্লিষ্ট উপজেলা ভূমি অফিসের সেবা প্রদান প্রতিশ্রুতি (সিটিজেন চার্টার) অনুযায়ী হয়। দেরি হলে আবেদন নম্বর দিয়ে প্রথমে অফিসে খোঁজ নিন; সুরাহা না হলে ভূমি তথ্য বাতায়নের অভিযোগ প্রতিকার ব্যবস্থায় অভিযোগ করা যায়। জরুরি প্রয়োজনে হটলাইন ১৬১২২-এও জানতে পারেন।

শুনানির দিনের প্রস্তুতি

শুনানিতে মূল কাগজ সঙ্গে নিন—শুধু ফটোকপি নিয়ে গেলে কাজ আটকে যেতে পারে। দলিল, বায়া দলিল, খতিয়ান, ওয়ারিশ সনদ (প্রযোজ্য হলে) ও জাতীয় পরিচয়পত্রের মূল কপি নিন। দাগ নম্বর ও পরিমাণ মুখস্থ না থাকলেও সমস্যা নেই, তবে নিজের দাবির ভিত্তি—কোন দলিলে কীভাবে মালিক হলেন—দুই বাক্যে গুছিয়ে বলতে পারা ভালো। আপত্তি উঠলে ঘাবড়াবেন না; কোন কাগজ চাওয়া হয়েছে লিখে নিন এবং পরের তারিখে সেটি নিয়ে যান।

আবেদন বাতিল হলে করণীয়

কাগজ অসম্পূর্ণ থাকলে, দাগ-খতিয়ানে গরমিল থাকলে বা মালিকানা প্রমাণ দুর্বল হলে আবেদন নামঞ্জুর হতে পারে। আদেশের কপিতে কারণ লেখা থাকে—সেটি পড়ে ঘাটতি পূরণ করে নতুন করে আবেদন করা যায়। আদেশে সংক্ষুব্ধ হলে রিভিউ (পুনর্বিবেচনা) আবেদনের সুযোগ আছে; রিভিউ ফি ৭০ টাকা এবং রিভিউ ডিসিআর ১,১০০ টাকা। সময়সীমা ও কর্তৃপক্ষের বিষয়ে আদেশের নির্দেশনা এবং সংশ্লিষ্ট ভূমি অফিসের পরামর্শ অনুসরণ করুন।

BDLandPro দিয়ে আগাম প্রস্তুতি

আবেদনের আগেই হিসাব-নিকাশ মিলিয়ে নিলে বাতিলের ঝুঁকি কমে। খতিয়ানে কার কত অংশ, তা খতিয়ান বিশ্লেষণ টুলে মিলিয়ে দেখুন। ওয়ারিশি জমি হলে প্রত্যেকের প্রাপ্য হিস্যা ক্যালকুলেটরে এবং উত্তরাধিকারের ধরন অনুযায়ী মুসলিম বা হিন্দু উত্তরাধিকার টুলে যাচাই করুন। দাগের অবস্থান নিয়ে সন্দেহ থাকলে Basics Measure-এ মৌজা ম্যাপ মিলিয়ে নিন। টুলের ব্যবহার না জানলে ভিডিও গাইড দেখুন।

সতর্কতা: অতিরিক্ত টাকা দেবেন না

• সরকারি ফি মোট ১,১৭০ টাকার বেশি কেউ চাইলে রসিদ ছাড়া দেবেন না।
• “তদবির করে দ্রুত করিয়ে দেব”—এমন প্রস্তাবে কাগজের মূল কপি অন্যের হাতে দেবেন না।
• ফি সবসময় রসিদ/অনলাইন প্রমাণসহ পরিশোধ করুন।
• ভুয়া ওয়েবসাইটে তথ্য দেবেন না—ঠিকানা mutation.land.gov.bd এবং land.gov.bd কি না দেখুন।
• হয়রানির শিকার হলে ১৬১২২ হটলাইন ও অভিযোগ প্রতিকার ব্যবস্থা ব্যবহার করুন।

সহায়ক ভিডিও

পোর্টালে ফরম পূরণ ও আপলোডের চিত্ররূপ দেখতে KeyToBasics-এর এই ওয়াকথ্রুটি দেখতে পারেন—ঘরে বসে অনলাইনে ই-নামজারির আবেদন (নামজারি সম্পূর্ণ গাইড)। এটি BDLandPro-এর official টিউটোরিয়াল নয়; BDLandPro-এর টুল-ভিত্তিক official ভিডিওর জন্য ভিডিও ব্যবহারবিধি পেজ দেখুন।

প্রায়শই জিজ্ঞাসিত প্রশ্ন

নামজারির মোট সরকারি খরচ কত?

১,১৭০ টাকা—আবেদনের সময় ৭০ টাকা (কোর্ট ফি ২০ + নোটিশ ৫০) এবং আদেশের পর ডিসিআর ১,১০০ টাকা।

নামজারি করতে কী কী কাগজ লাগে?

দলিলের কপি, বায়া দলিল, সর্বশেষ খতিয়ান, জাতীয় পরিচয়পত্র ও ছবি মূলত লাগে; ওয়ারিশি ক্ষেত্রে ওয়ারিশ সনদ ও বণ্টননামা যোগ হয়।

জমি কেনার কতদিনের মধ্যে নামজারি করতে হয়?

নির্দিষ্ট বাধ্যতামূলক সময়সীমা নিয়ে টানাটানি না করে যত দ্রুত সম্ভব আবেদন করাই ভালো—দেরি হলে খাজনা, বিক্রি ও ব্যাংক-কাজে জটিলতা বাড়ে।

ওয়ারিশি জমিতে একজন কি একা নামজারি করতে পারে?

নিজের প্রাপ্য অংশের জন্য আবেদন করা যায়, তবে ওয়ারিশ সনদ ও অংশের হিসাব নির্ভুল থাকতে হয়। পুরো জমি একজনের নামে তুলতে সবার সম্মতি/বণ্টননামা লাগে। একাধিক গ্রহীতা যৌথ খতিয়ান চাইলে প্রত্যেক দাগে সমান বা আনুপাতিক হার থাকতে হয়—নইলে প্রস্তাবিত খতিয়ানে সঠিক হিস্যা বসানো যায় না।

ডিসিআর কী?

ডিসিআর (ডুপ্লিকেট কার্বন রসিদ) আদেশের পর ১,১০০ টাকা পরিশোধের রসিদ—এটি নিয়েই সংশোধিত খতিয়ানের কপি সংগ্রহ করা হয়।

আবেদনের অবস্থা কীভাবে জানব?

আবেদন নম্বর দিয়ে মিউটেশন পোর্টালে ট্র্যাকিং করুন এবং মোবাইলে আসা এসএমএস অনুসরণ করুন।

খসড়া আবেদন কতদিন থাকে?

৭ দিন। এর মধ্যে সাবমিট না করলে খসড়া মুছে যায়, আবার নতুন করে করতে হয়।

BDLandPro দিয়ে কি নামজারি আবেদন করা যায়?

না। আবেদন করতে হয় সরকারি মিউটেশন পোর্টালে। BDLandPro খতিয়ান-হিস্যা বিশ্লেষণ, ওয়ারিশ-হিসাব ও দাগ-ম্যাপ মিলিয়ে আবেদনের প্রস্তুতিতে সাহায্য করে। BDLandPro কোনো সরকারি প্রতিষ্ঠান নয়।

শেষে যা মনে রাখবেন

নামজারি আবেদন কঠিন নয়—কাগজ গোছানো থাকলে অনলাইন ফরম, ৭০ টাকা ফি ও একটি শুনানিতেই বেশিরভাগ কাজ এগোয়। আদেশের পর ডিসিআরের ১,১০০ টাকা দিয়ে সংশোধিত খতিয়ান বুঝে নিন এবং নিজের নামে খাজনা দেওয়া শুরু করুন। আবেদনের আগে খতিয়ান-হিস্যা মিলিয়ে নিতে BDLandPro-এর টুলগুলো দেখুন।

তথ্যসূত্র ও স্বচ্ছতা

ফি-এর তথ্য ভূমি তথ্য বাতায়নের নির্ধারিত ফি তালিকা, প্রক্রিয়া-সংক্রান্ত সাধারণ নির্দেশনা নাগরিকের সুবিধা পেজ এবং আবেদন-মাধ্যম মিউটেশন পোর্টাল থেকে নেওয়া হয়েছে। কেসভিত্তিক কাগজ ও ফরম-নির্দেশনা KeyToBasics-এর ই-নামজারি নির্দেশিকা, খাজনা গাইড ও খতিয়ান যাচাই পদ্ধতির সঙ্গে মিলিয়ে নতুন করে লেখা। ভিডিও-রেফারেন্স: KeyToBasics-এর ই-নামজারি ওয়াকথ্রু (উপরের লিংক)। BDLandPro একটি স্বাধীন ভূমি-প্রযুক্তি প্ল্যাটফর্ম; এটি কোনো সরকারি দপ্তর নয়। এই গাইড সচেতনতামূলক, আইনি পরামর্শ নয়।